هل صناديق الاستثمار العقاري المتداولة (REITs) حلال؟

نوعان من الصناديق وجوابان مختلفان تماماً. صندوق الملكية العقارية يملك عقارات مادية ويديرها (شقق، مستودعات، مراكز بيانات، أبراج اتصالات، مستشفيات، مخازن ذاتية، مراكز تسوق) ويكسب الإيجار. وإيجار العقار من أوضح المكاسب المباحة في الفقه الإسلامي، لذا يُحكم على صندوق الملكية بنسب أيوفي الثلاث نفسها التي تُطبق على أي شركة تشغيلية. أما صندوق الرهن العقاري فلا يملك مباني، بل يملك رهوناً وأوراقاً مالية مدعومة بالرهون ويكسب فوائدها. فنشاطه الأساسي الإقراض بفائدة، ولذلك يرسب في الفحص النوعي وفق كل المعايير الشرعية، ولا تنقذه أي نسبة. والصناديق المختلطة التي تجمع بين النوعين يُحكم عليها بالنشاط الغالب، وتُحسب فوائد جانب الرهون ضمن حد الدخل غير المشروع البالغ 5%.

اختبار الديون يحسم مصير أكثر صناديق الملكية. يحد المعيار الشرعي رقم 21 من أيوفي الديون الربوية بنسبة 30% من القيمة السوقية. والعقار نشاط كثيف رأس المال، والقانون يلزم هذه الصناديق بتوزيع معظم دخلها الخاضع للضريبة، فتموّل استحواذاتها بالاقتراض لا بالأرباح المحتجزة. وكثير منها يحمل ديوناً تقليدية تتجاوز الحد بوضوح، ولأن المقام هو القيمة السوقية فإن الصندوق الذي يهبط سعر سهمه قد يتجاوز الحد دون أن يقترض دولاراً إضافياً. والصناديق التي تجتاز الفحص تشترك غالباً في سمتين: قيمة سوقية مرتفعة نسبة إلى اقتراضها، وكثيراً ما تكون في قطاعات كالعقار الصحي أو اللوجستيات أو مراكز البيانات، وميزانية لم تُرهق باستحواذات حديثة. وينشر HalalScreener الحكم الأشد فور تجاوز النسبة حدها، ولا يخففه إلا بعد أن تتجاوز النسبة الحد بهامش 1.5 نقطة.

المستأجرون والدخل. الفحص الثاني هو من يدفع الإيجار. فالصندوق الذي يغلب على محفظته الكازينوهات أو فروع المصارف التقليدية أو متاجر الخمور أو الفنادق القائمة على الحانات يرسب في فحص النشاط مهما كان رفعه المالي، والصندوق الذي لديه حصة يسيرة من هؤلاء المستأجرين يُحسب إيجارهم ضمن حد الدخل غير المشروع البالغ 5% مع فوائد النقد. وإيجار متجر كبير يبيع الخمور أيضاً، أو برج مكاتب في طابقه الأرضي فرع مصرف، هو حالة الدخل المختلط المعتادة التي شُرع التطهير لأجلها. والودائع والأوراق المالية ذات الفائدة محدودة بنسبة 30% من القيمة السوقية، وقلّما يكون هذا الحد مؤثراً في صندوق عقاري، لأنه يملك عقاراً لا نقداً.

ما يعرضه الفحص المباشر اليوم. يصنَّف Welltower (العقار الصحي) «حلال»، وEquinix (مراكز البيانات) «حلال»، وPrologis (المستودعات اللوجستية) «مشبوه»، وRealty Income (التجزئة بعقود الإيجار الصافي) «غير حلال»، وAmerican Tower (أبراج الاتصالات) «غير حلال»، في فحوص بتاريخ 19 أكتوبر 2026. وتعرض كل صفحة سهم نسبة الديون مقابل حد الـ 30% مجاناً، وتعرض قائمة قطاع العقارات في HalalScreener كل صندوق عقاري مدرج في الولايات المتحدة مع حكمه وتصنيفه ونسبة ديونه، ويعاد فحصها يومياً.

موقف أهل السنة والجعفرية. يتفق المذهبان على أن إيجار العقار المشروع مباح وأن كسب الفوائد من القروض ليس كذلك، فصندوق الرهن العقاري محرم في المنظورين، وصندوق الملكية قليل الديون ذو المستأجرين المباحين مباح فيهما. وترسم هيئات الفحص السنية، وأيوفي خاصة، حد الرفع المالي بنسبة ثابتة من القيمة السوقية. أما المذهب الجعفري الذي يتبعه سماحة السيد علي الحسيني السيستاني فلم يضع اختباراً مقنناً بنسبة مئوية مماثلة؛ وفقهاؤه يصوغون المسألة غالباً حول النشاط الأساسي للشركة ومشاركة المساهم نفسه في الجزء القائم على الفائدة، كما بيّنا في مقارنتنا بين الفحص السني والجعفري. وعلى المقلد أن يطبق إرشاد مرجعه. ولا يرى أي من المذهبين في الغلاف القانوني للصندوق نفسه إشكالاً: فالصندوق شركة مدرجة تملك عقاراً، وما توزعه حصة من الإيجار.

التعرض للعقار الحلال دون انتقاء الصناديق واحداً واحداً. توجد صناديق عقارية مفحوصة شرعياً، وتحمل صناديق الأسهم الإسلامية الواسعة الصناديق العقارية التي تجتاز فحصها. والصناديق العقارية الإسلامية المدرجة في ماليزيا مهيكلة بتمويل إسلامي منذ البداية، ويفحص HalalScreener إدراجات بورصة ماليزيا. وأياً كان مسارك، أعد التحقق كل ربع سنة: فنسبة ديون الصندوق تتحرك مع كل قوائم مالية وكل حركة سعر، وتنبيه الحالة في أي صفحة سهم على HalalScreener يراسلك يوم يتغير الحكم.